Qué es el certificado de deuda de una comunidad de propietarios
El certificado de deuda de una comunidad de propietarios es un documento que acredita cuánto debe un propietario a la comunidad en una fecha concreta. Lo expide quien ejerce de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
Se usa en dos situaciones que la ley trata por separado:
| Para qué | Qué acredita | Artículo de la LPH |
|---|---|---|
| Vender un piso | El estado de deudas del vendedor con la comunidad | 9.1.e |
| Reclamar a un moroso | El acuerdo de la junta que aprobó la liquidación de su deuda | 21.2 |
Cuando no hay nada pendiente se le suele llamar «certificado de deuda cero». No es otro documento: es el mismo certificado, con saldo a cero.
Certificado de deuda para vender un piso
El certificado de deuda es obligatorio para vender un piso en una comunidad de propietarios. En la escritura, el vendedor declara si está al corriente de los gastos de la comunidad o qué debe, y aporta un certificado que coincida con esa declaración. Sin él, el notario no autoriza la escritura, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de presentarlo.
Lo que fija el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal:
- Plazo: la comunidad debe emitirlo en siete días naturales como máximo desde que se le pide.
- Firma: el secretario, con el visto bueno del presidente.
- Responsabilidad: los dos responden, si hay culpa o negligencia, de que los datos sean exactos y de los perjuicios que cause el retraso.
El certificado protege sobre todo al comprador. Quien compra responde con el propio piso de las deudas de gastos generales del dueño anterior que correspondan a la parte vencida del año de la compra y a los tres años naturales anteriores. Si el certificado dice cero y no era cero, el problema es de quien lo firmó.
Una práctica prudente, que la ley no exige: indicar también las derramas que la junta ya aprobó y aún no han vencido. El comprador va a preguntar por ellas, y es mejor que consten por escrito.
Certificado de deuda para reclamar al moroso por monitorio
El certificado de deuda es la pieza central para reclamar a un vecino moroso por el procedimiento monitorio. El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal permite al presidente, o al administrador si así lo acuerda la junta, reclamar judicialmente las cuotas impagadas por esta vía, que es rápida y documental.
Antes de ir al juzgado tienen que estar hechos tres pasos, en este orden:
- Acuerdo de la junta que apruebe la liquidación de la deuda de ese propietario: cuánto debe y por qué.
- Notificación del acuerdo al propietario deudor, en la forma del artículo 9: en el domicilio en España que haya comunicado o, si no lo hizo, en el piso. Si no se le puede entregar, vale el tablón de anuncios de la comunidad, con una diligencia firmada por el secretario y el visto bueno del presidente; surte efecto a los tres días naturales.
- Certificado del acuerdo, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente. Este es el certificado de deuda que acompaña a la petición de monitorio.
A la deuda se pueden sumar los gastos del requerimiento previo de pago, por ejemplo un burofax, siempre que conste que se hizo y se adjunte el justificante (art. 21.3). Para presentar la petición inicial del monitorio no hace falta abogado ni procurador (art. 814 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Qué debe decir un certificado de deuda
Un certificado de deuda para el monitorio debe permitir al juzgado identificar sin dudas a la comunidad, al deudor y la cantidad. En la práctica de los despachos lleva:
- La comunidad: nombre oficial, NIF y dirección.
- El deudor: nombre, DNI o NIE, y domicilio para notificaciones.
- La vivienda, el local o el garaje al que corresponde la deuda.
- El importe, en cifra y en letra.
- El desglose: qué cuotas, derramas o periodos componen la deuda.
- La fecha de la junta que aprobó la liquidación y que el acuerdo se notificó.
- Lugar, fecha, firma del secretario y visto bueno del presidente.
El certificado para vender un piso es más sencillo: el estado de deudas del propietario a una fecha, hasta qué periodo tiene pagado y, si se quiere, las derramas aprobadas pendientes de vencer.
Quién firma el certificado y quién lo pide
El certificado de deuda lo firma quien ejerce de secretario de la comunidad. La ley atribuye ese cargo al presidente salvo que los estatutos o la junta lo separen, y puede acumularse con el de administrador (arts. 13.6 y 13.7). Por eso, en la mayoría de comunidades con administrador de fincas, firma el administrador como secretario y el presidente pone el visto bueno.
Para la venta, lo pide el propietario que vende, normalmente a través de su inmobiliaria, su gestoría o la notaría. La ley no fija un precio: si el despacho cobra por emitirlo, depende de los honorarios que tenga pactados con la comunidad.
Para el monitorio, lo prepara el propio despacho cuando la junta ha aprobado la liquidación de la deuda.
Errores que hacen perder tiempo con un certificado de deuda
Los fallos más habituales no son jurídicos sino de datos, y casi todos se evitan sacando el certificado directamente de la contabilidad de la comunidad:
- Falta el DNI o NIE del deudor, o está mal escrito.
- El desglose no suma lo mismo que el importe total.
- Se reclaman conceptos que la junta no incluyó en la liquidación aprobada.
- No hay prueba de que el acuerdo se notificara al deudor.
- Firma el administrador, pero falta el visto bueno del presidente.
- Para la venta, se emite fuera del plazo de siete días naturales.
Desde el chat del despacho se pide el certificado de un propietario. El importe y el desglose salen de la contabilidad de la comunidad, no de la inteligencia artificial. Antes de generar el PDF se comprueba que el DNI o NIE es válido y que el desglose suma exactamente el total. El documento sale listo para firmar, con la firma del secretario-administrador, el visto bueno del presidente y la fecha de la junta que aprobó la liquidación.
Preguntas frecuentes
¿Quién firma el certificado de deuda de una comunidad de propietarios?
El certificado de deuda de una comunidad de propietarios lo firma quien ejerce de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. Así lo exige la Ley de Propiedad Horizontal tanto para el certificado que se aporta al vender un piso (art. 9.1.e) como para el que acompaña a una reclamación por el procedimiento monitorio (art. 21.2). Cuando el administrador de fincas ejerce también de secretario, que es lo habitual, firma él y el presidente pone el visto bueno.
¿Cuánto tarda la comunidad en dar el certificado de deuda para vender un piso?
La comunidad tiene un plazo máximo de siete días naturales desde que se le pide el certificado de deuda para vender un piso, según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal. El secretario y el presidente responden, si hay culpa o negligencia, de la exactitud de los datos y de los perjuicios que cause el retraso.
¿Se puede vender un piso sin el certificado de deuda de la comunidad?
Un piso no se puede escriturar sin el certificado de deuda de la comunidad salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de aportarlo. En la escritura el vendedor declara si está al corriente de los gastos de la comunidad o lo que debe, y tiene que aportar un certificado que coincida con esa declaración; sin él, el notario no autoriza la escritura (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿De qué deudas anteriores responde quien compra un piso?
Quien compra un piso en una comunidad de propietarios responde con el propio piso de las deudas de gastos generales del anterior dueño que correspondan a la parte vencida del año en que compra y a los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Por eso el certificado de deuda protege sobre todo al comprador.
¿Qué hace falta para reclamar a un vecino moroso por el procedimiento monitorio?
Para reclamar a un vecino moroso por el procedimiento monitorio hacen falta tres cosas, según el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal: un acuerdo de la junta que apruebe la liquidación de la deuda, la notificación de ese acuerdo al propietario deudor en la forma del artículo 9, y un certificado de ese acuerdo firmado por el secretario con el visto bueno del presidente. Para presentar la petición inicial no hace falta abogado ni procurador (art. 814 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
¿Se pueden reclamar los gastos del burofax al vecino moroso?
Los gastos del requerimiento previo de pago, como un burofax, pueden añadirse a la cantidad que se reclama por monitorio siempre que conste documentalmente que se hizo el requerimiento y se acompañe el justificante de esos gastos (art. 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).