Quién convoca la junta de propietarios
La junta de propietarios la convoca el presidente de la comunidad. Si no lo hace, pueden convocarla los promotores de la reunión (art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
La ley distingue dos casos:
- Junta ordinaria: al menos una vez al año, para aprobar los presupuestos y las cuentas (art. 16.1).
- Junta extraordinaria: cuando lo considere el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de ellos que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación (art. 16.1).
En la práctica, el administrador de fincas redacta la convocatoria y la envía por orden del presidente. Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que un tema se trate en la siguiente junta, y el presidente debe incluirlo en el orden del día.
Con cuántos días de antelación se convoca la junta
La junta ordinaria se convoca con seis días de antelación como mínimo. Para las extraordinarias, la ley pide la antelación que sea posible para que la convocatoria llegue a todos los interesados (art. 16.3).
| Caso | Antelación |
|---|---|
| Junta ordinaria | Al menos seis días |
| Junta extraordinaria | La que sea posible para que llegue a todos |
| Segunda convocatoria en la misma citación | El mismo día, media hora después de la primera |
| Segunda convocatoria nueva | Dentro de los ocho días naturales siguientes, con al menos tres de antelación |
La segunda convocatoria hace falta cuando en la primera no hay quórum: la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas. En segunda se celebra sin quórum (art. 16.2).
Hay una excepción: la junta es válida sin convocatoria si asisten todos los propietarios y deciden celebrarla (art. 16.3). Fuera de ese caso, conviene no apurar el plazo. Si un propietario alega que la citación le llegó tarde, el despacho tendrá que demostrar cuándo la envió.
Qué debe incluir la convocatoria de la junta
La convocatoria de una junta de propietarios debe incluir, según el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:
- Quién convoca.
- Los asuntos a tratar, es decir, el orden del día.
- El lugar, el día y la hora de la primera y, en su caso, de la segunda convocatoria.
- La relación de propietarios que no están al corriente de pago, con la advertencia de que pueden quedar sin voto.
El orden del día tiene que ser concreto. Lo que no figura en él no se debería votar: «ruegos y preguntas» sirve para hablar, no para tomar acuerdos.
Lo habitual, aunque la ley no lo enumere, es adjuntar además:
- Las cuentas del ejercicio y el presupuesto que se van a aprobar.
- Los presupuestos de las obras que se van a votar.
- Un modelo de delegación de voto. La representación se acredita con un escrito firmado por el propietario (art. 15.1).
La lista de morosos en la convocatoria
La convocatoria tiene que incluir la relación de propietarios que no están al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad, y advertir de que pueden quedar privados del derecho de voto (art. 16.2).
La privación del voto se decide al empezar la junta, no al convocarla. El propietario que en ese momento siga debiendo puede hablar, pero no votar, salvo que haya impugnado la deuda en el juzgado o la haya consignado ante el juez o un notario (art. 15.2). El acta debe reflejar quiénes quedan sin voto, y su cuota no cuenta para las mayorías.
Por eso la lista se saca de la contabilidad el día que se envía la convocatoria y se vuelve a mirar el día de la junta: quien pagó entre medias recupera el voto.
Cómo se notifica la convocatoria a cada propietario
La convocatoria se notifica a cada propietario en el domicilio en España que haya comunicado al secretario de la comunidad (art. 9.1.h). Si no comunicó ninguno, vale el piso o local de la comunidad, y la entrega al ocupante surte efecto.
Si no se le puede entregar, la citación se coloca en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general. Debe ir con una diligencia que diga la fecha y el motivo, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Así notificada, produce efecto a los tres días naturales.
El grupo de WhatsApp de los vecinos no sustituye a la citación: no prueba que cada propietario la recibió. Sirve como recordatorio, además del envío formal. El correo electrónico funciona cuando el propietario lo ha dado como medio de contacto y queda constancia de la recepción.
El secretario debe conservar durante cinco años las convocatorias y las comunicaciones de cada junta (art. 19.4). Es la prueba si alguien impugna.
Errores en la convocatoria que dan pie a impugnar la junta
Los fallos más repetidos al convocar una junta de propietarios son:
- Convocar la ordinaria con menos de seis días de antelación.
- Un orden del día vago, o votar asuntos que no estaban en él.
- Olvidar la lista de morosos o la advertencia sobre el derecho de voto.
- No citar a algún propietario: herederos, compradores recientes, titulares de garajes.
- No guardar la prueba de cuándo y cómo se envió cada citación.
Al crear la junta se ponen el tipo, el día, la hora, el lugar y el orden del día. La convocatoria parte de la última de esa comunidad o del modelo del despacho, con los bloques de orden del día, deudores, cuentas del año, presupuesto, delegación de voto y firmas. La app recuerda hasta qué día hay que enviarla, y al pulsar Enviar sale a los propietarios con el PDF adjunto y queda guardada en los documentos de la comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Con cuántos días de antelación hay que convocar la junta de propietarios?
La junta ordinaria de una comunidad de propietarios se convoca con seis días de antelación como mínimo, según el artículo 16.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Para las extraordinarias la ley no fija días: basta la antelación que sea posible para que la convocatoria llegue a todos los propietarios.
¿Quién convoca la junta de propietarios?
La junta de propietarios la convoca el presidente de la comunidad y, en su defecto, los promotores de la reunión (art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). También pueden pedir que se convoque la cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación. En la práctica, el administrador de fincas prepara y envía la convocatoria por orden del presidente.
¿Qué tiene que incluir la convocatoria de una junta de propietarios?
La convocatoria de una junta de propietarios debe indicar los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora de la primera y, en su caso, de la segunda convocatoria. Además debe incluir la relación de propietarios que no están al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad y advertir de que pueden perder el derecho de voto (arts. 15.2 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Cuánto tiempo tiene que pasar entre la primera y la segunda convocatoria?
La segunda convocatoria de una junta de propietarios puede celebrarse el mismo día que la primera si ha pasado media hora desde ella y así se indicó en la citación. Si no se indicó, hay que volver a convocar dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta que no se celebró, con al menos tres días de antelación (art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Se puede convocar la junta de propietarios por WhatsApp?
Un mensaje en el grupo de WhatsApp de los vecinos no sustituye a la citación de la junta de propietarios, porque no acredita que cada propietario la haya recibido. La Ley de Propiedad Horizontal manda citar en el domicilio que cada propietario haya comunicado o, en su defecto, en el piso, y en último caso en el tablón de anuncios con diligencia del secretario (art. 9.1.h). Un aviso por WhatsApp sirve como recordatorio, además de la citación formal.
¿Puede votar en la junta un propietario que debe cuotas?
Un propietario que al empezar la junta no está al corriente de las deudas vencidas con la comunidad puede participar en las deliberaciones pero no votar, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o la haya consignado ante el juez o un notario (art. 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). El acta debe reflejar quiénes quedan privados del voto, y su cuota no se cuenta para las mayorías.